揭秘莆田系“地王”融信的投资逻辑
2016-08-26 10:01:42   来源：   评论：0 点击：

上周三，融信这家不是特别知名的房地产公司，竟以110.1亿的拍卖价，创下了国内的住宅市场土地拍卖成交的记录，引得舆论一篇哗然。

上海静安区的中兴路地王

8月23日，融信中国在香港发布了上市半年以来的业绩报告，而融信的掌门人欧宗洪，也第一次出现在了公众面前。

恰好，欧宗洪先生也是福建莆田人，那么一向低调，不太爱抛头露面的莆田系商人，经营究竟有何神秘之处，他能否回答公众对其成就新地王的一些疑问呢？对此，嘉丰瑞德小编了解，他的回答是这样的：

1、融信为什么那么有钱？

一句话：销售好，现金流充足

欧宗洪回应称，融信今年所有拿的土地都是合作的，基本是五成合作。其347亿元的土地款按权益比，土地支付压力不到200亿元，现已支付了65亿元，接下来不到70亿。

而融信今年的保守回笼资金是100亿元，即使不用任何杠杆，也是可以承受的。

此外融信还表示，即使把最坏的情况考虑进去，如销售下降20%，在充分考虑支出的情况下，到年底的现金流都不会少于80亿元。

2、对“地王”有何看法？

一句话：中兴路土地是上海核心稀缺性资源，必然会有高价交易产生

融信方面回应，上海的平均10万元/平方米楼面价的中兴路地王，公司认为这块土地有稀缺性，供应量非常少，是上海的核心地段。

假如今年北京是拍二环的地，不是拍四环、五环的，那么也一定会产生地王。上海的核心地段今年让融信产生地王，这并不意外。

3、公司的净负债率位列上市公司第一是怎么回事？

一句话：外界对净负债率指标看得很重，可融信不看重！

融信去年年销售刚过110亿元，然而却在今年拥有140亿元现金，这令人震惊。而公司的净负债率之高，也是被人诟病的地方。

数据表明，融信2014年底的净资产负债率竟高达1541%，这个数字远远超过中国所有的上市房企。而到了2015年底，这个数字降到了247%。但这仍然比当时被认为“嗑药”了样疯狂买地的地产同行中国恒大的净负债率高出2倍多，恒大当时的净负债率为93.4%。

按本次发布会公布的数据，融信的这个数字现在降到了89.83%。有文章称，融信净负债率的大幅下降，是因为大幅调高所收购土地的估值，从而让净资产大增。

（从2016年1月1日至8月23日，融信新增土地储备358万平方米，平均成本为13332元/平方米，如此算，土地成本价值总金额达到477亿元。）

融信土地的估值方面

融信回应称，香港对投资性物业会有评估，内地是没有的。如果要评估土地，1260万平方米评出来就是1000亿元的净资产，这样的话，融信的净负债率就是个位数。

从融信2015年年报可了解到，确实融信从2014年底到2015年底，资产总值增加了32亿元，负债总额减少了8亿元，因此让净资产总额增加了40亿元。

这种说法似乎很容易化解外界的质疑。

嘉丰瑞德小编了解到，融信方面还用多种办法可以增加净资产以及通过财务手段调节负债率。如通过上市进行资本结构优化、在项目层面引入合作方资本投入。同时，公司物业结转利润沉淀进一步增厚了公司权益；以及拿地的时候不并表，在卖的时候并表，这些可以把负债率降下来。

不过融信称公司并不看重净负债率，而只关心营业收入和有息负债。

公司目前的有息负债是257亿元，其中在证券市场发债118亿元，剩下来100多亿元大部分是银行贷款开发贷，还有信托几十亿元。有息负债跟同行比，总额不算太多。

4、融信的投资逻辑怎样的？

一句话：在宽松的货币政策及银行资产荒下，房地产企业利用好的市场行情，超高的负债率经营，也照样可以正常运转赚钱

在融信看来，有营业收入即可弥补有息负债，这让整个经营的资金压力就会减小，这是融信“不看重”其一度极高的净负债率的原因。

融信的策略十分清晰：利用宽松的货币政策，全力在杭州、上海等城市的黄金地段拿地，然后通过合作开发减少风险，再用新债替换旧债。

在发债上，上市之前的2015年，年营收仅41亿元的融信向上交所、深交所申请了110亿元的公司债额度，并在上交所成功发行了65亿元公司债。2016年3月至7月间，融信又连发四笔私人债券，融资达110亿元。

按照融信方面的说法，融信正在进行大规模的债务置换。嘉丰瑞德小编还了解到，目前，100多亿元的非标准债券已经置换了大部分，剩下的接近40亿元因为协议的约束还不能置换。融信的融资成本，已经从去年同期的10.5%降低到了7.94%。

似乎在国家宽松的货币政策、银行的资产荒的情况下，融信的动作看起来并没有外界想象的资金压力那么大。融信成就了“地王”，似乎也是顺理成章。

5、高负债运行是行业普遍现象

一句话：高负债率也不怕，赚钱只需要市场火爆，而且时机要把握得准确就行

不止是融信，现在几乎所有的房企都是以价高负债率运行，像泰禾地产的逆势崛起、旭辉的高周转、阳光城的高杠杆，本质上都是依赖高额的债务。

从2014年起，这些看似激进闽系房企，都在2015年迎来了大丰收。他们“重仓”的上海、苏州、北京、南京及合肥的地产市场，成为了中国最火热的房地产市场。激进的作法，让他们获得了超额回报。

6、接下来的路如何走？

一句话：夺地王后主动降低风险，朝被认为是“最健康”的房地产企业的目标迈进

在国内，高负债率运行是房企普遍的作法，然而市场火爆究竟有没有个头，这很难说！不过，融信已表示，在拿下地王后今年将不再拿地，并称要朝龙湖地产的净负债率靠近。

龙湖是上市房企中净负债率最低的，但也达到了62.7%，而且龙湖的公开财报还表明，其手中有高达162.8亿的现金。

看了融信地产的一些操作思路，不知道你对住宅地产市场的未来发展持什么看法，也欢迎您跟嘉丰瑞德的专业理财师进行沟通和交流。