一场官司引发的纠纷……
2013-11-20 16:13:10   来源：中国经济网   评论：0 点击：

　■河南经济报记者 黄军领

　　犹如一枚石子投入平静的水塘引发涟漪，一场围绕安阳市某房地产开发公司(以下简称开发商)展开的数起官司，在安阳市铁西路315号楼的住户中引发震荡，至今没有获得房产证的住户们担心，或将因为数年来无法获得房产证的“过错”，而忽然有一天，面临房产被查封的命运。

　　赵喜林的经历，说明了上述住户的忧虑并非杞人忧天。近日，赵喜林向记者讲述了其买房之后遭遇的波折——

　　2007年3月25日，赵喜林购买了位于安阳市铁西路315号楼第一层商业房中的7间，并实际占用至今。赵喜林说，买房之后多次要求开发商办理房产证，都没有结果。2008年5月，开发商欲用该楼一层(含赵的7间在内)抵押贷款，双方签合同时，赵喜林特别要求并写明“必须把甲方(赵喜林)的7间房过户房产证手续到甲方名下”。但后来开发商未用此房屋办理抵押贷款，因此合同未履行，但房产证也一直未给他办下来。

　　2011年6月，赵喜林将开发商告上法庭。2012年1月9日，安阳市北关区人民法院判决开发商应于判决生效后三十日内为赵喜林“办理房产证变更登记手续”。但开发商仍未办理房产证过户手续，赵喜林在申请安阳市北关区人民法院执行时，才得知开发商又因为与其他人的官司，导致包括他的7间房在内的315号楼第一层，处于被查封状态。

　　2013年8月23日，赵喜林向安阳市中级人民法院提出书面异议，要求该院解除对其7间房的查封。

　　赵喜林提出异议的依据除了安阳市北关区人民法院已生效的判决外，还有最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，即：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

　　2013年9月18日，安阳市中级人民法院“(2013)安中执异字第13号”执行裁定书驳回了赵喜林的异议。该裁定书认为：赵喜林完全可以有充足的时间要求开发商为其办理涉案房屋的产权过户登记手续，也可以向房产登记部门或法院主张自己的权利，但其不仅未要求开发商为其办理涉案房屋的产权过户登记手续，而且还同意开发商用涉案房屋在银行做抵押贷款使用三年，因此延误了办理涉案房屋产权过户登记手续的时间，造成了法院对涉案房屋的查封，故其在主观上存在过错……予以查封，符合法律规定。

　　赵喜林则坚持自己没有过错，他说，多年来，他和这栋楼的住户们始终要求开发商尽快办理房产证，开发商因贷款和他签的合同尽管没有履行，但其中关于“必须”办 证的条款恰恰证明了他始终要求办理房产证的事实。 

　　记者走访了几家315号楼的原始住户，他们表示都未获得房产证。前几年，住户们曾联合上访，要求办理房产证，但至今问题没有解决。

　　当初经手卖给赵喜林房子的李景斌(当时任开发商法人代表)向记者证实，这栋楼仅一层营业房办了个大房产证，赵喜林买的7间房子也都在公司名下，他让记者看的大房产证复印件显示，办 证日期为2007年7月23日。

　　赵喜林说，315号楼一层办大房产证的情况他后来才知道。前不久，李景斌还给他写了个证明，“该房产权属赵喜林所有，赵喜林曾来找过办理房产证过户手续，因多种原因暂时没有过了。”

　　记者在采访中了解到，同样实际占有315号楼第一层另外2间商业房的孙群喜的情况与赵喜林类似，孙群喜要求解除对其2间房查封的异议也被裁定驳回。不过，安阳市中级人民法院“(2013)安中执异字第14号”驳回孙群喜异议的依据与赵喜林完全不同，该裁定未提及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，而是“……依照法律有关规定，在案外人孙群喜未将涉案房屋所有权办理过户登记在其名下的情况下，其并未实际取得该涉案房屋的合法所有权……”因不服裁定，赵喜林、孙群喜均向安阳市中级人民法院提起了诉讼。

　　记者在采访中注意到，这些购买房子的住户们，当时在交款之后，大多数甚至没有索取到正规的发 票，拿到的仅仅是一张收据，当年的房地产市场之不规范，由此可见一斑。而当年大环境下产生的问题，究竟该如何解决?本报也将继续予以关注。

　　律师观点：

　　针对此案，河南金学苑律师事务所马社论律师进行了分析：根据我国《物权法》、《房地产管理法》的规定，从权属上讲，原则上此时该房产仍属被执行人所有，尽管该房屋已经被第三人实际占有，也尽管房屋价款已支付，但人民法院仍可以查封。但是，由于实践中房屋没有得到及时登记的原因比较复杂，如果一律按照过户登记作为所有权转移的标准是不公平的，会损害第三人的合法权益。因此，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条中，从平衡申请执行人和案外第三人利益的实际出发，从维护交易秩序和善意一方的利益出发，在坚持不动产物权的设立、移转、变更以登记为准的原则下，辅以第三人过错原则，显然，房屋是否办理登记不宜将之作为认定所有权转移的唯一标准。

　　本案中，办理涉案房屋产权过户登记手续的责任方是开发商，第三人赵喜林在办理过户登记手续过程中只是配合而不能起到主导作用，更不能控制。赵喜林对开发商提起诉讼要求房屋过户的行为是一个积极办理过户登记的明证，还有，孙群喜同样没有过户并由此提起过诉讼，也恰恰旁证了过户之难，非购房人主观所能为之。马社论律师认为，本案中有关裁定认定案外第三人赵喜林对涉案房屋未办理过户登记主观上存在过错的认定是值得商榷的。