牧马山别墅销售惨淡 北大资源败北成都
2014-06-24 11:40:17   来源：   评论：0 点击：

■本报记者 刘洪才 实习记者 李楠 曾霖 成都报道

　　近日，有知情人士向中国房地产报记者透露，北大资源进入成都的首个别墅项目——溪山樾已停盘。这是近年来牧马山别墅板块首个停盘项目。

　　该项目在经历长期的销售尴尬后，业内曾一度传出搁浅或整体出售的传闻。在换帅、换团队等诸多办法依然无法拯救这个曾经令北大资源成都分公司信心满满的项目的背景下，记者致电北大资源成都分公司，相关负责人也未厘清后期计划的具体方案。记者随后致电北大资源溪山樾项目部电话时，发现公示电话已停机。

　　“停盘也未必是一件坏事情，随着土地使用价值增值，后期开发成本可以预见的话,开发商应该多了一些战略上的考虑。会出现两种情况。如果开发商在运作中多了一定的资金支持，可能会有更大方面的投入；如果战略调整为不再追加别墅市场投资的话，不排除退出这个市场的可能。”一位不愿具名的资深别墅市场销售人士告诉中国房地产报记者。

　　而溪山樾如今的尴尬境地只是其在成都发展举步维艰的缩影，溪山樾与燕楠国际单盘难添光彩的销售纪录，令北大资源一度被业界认为是成都“水土不服”型企业代表。

销售惨淡

　　记者查阅成都市透明房产网的备案数据时发现，这个对外宣称已经销售殆尽的溪山樾项目一期，分别于2013年5月21日、24日以及6月9日三次取得预售许可证，可售房源为105套住宅、21套商业以及若干停车位。截至发稿前，备案数据显示，该项目预售的商业一套未售出，而住宅仅出售13套，其中6套处于拟定合同状态，这些惨淡的数据无疑刷新了所有进驻川内房企的最差销售纪录。

　　若忽略业内公认的诚意认购时间，从数据上看，一年时间仅售出13套的北大资源溪山樾项目，若要将一期产品消化完需要近10余年。这个170亩拿地规模的北大资源溪山樾的销售周期，看起来遥遥无期。“虽然现在别墅市场整体不景气，但这样单薄的销售数据，还是非常少见的。”某别墅项目的销售人员表示。

　　本报记者就一系列问题致电北大资源成都公司相关负责人，对方以“公司有制度不允许接受采访”为由拒绝了记者的采访。然而，对方却对记者调查了解的销售数据表示肯定。

　　“实际上，北大资源溪山樾项目虽然所处成都传统别墅区，但是缺乏具有代表性的别墅作品，随着别墅市场大势环境的恶化，加之面积相近的同质化竞争，销售面积多集中在200平方米~400平方米，导致了同区域内销售上的竞争激烈。”蔚蓝卡地亚营销总监肖肖表示。据记者统计，龙湖、金科、北大资源、置信、蔚蓝卡地亚等大型企业皆选择入驻牧马山开发别墅，也是相中了这里是别墅群聚集地，容易积聚人气。

　　而在激烈的竞争形势下，北大资源节节败退。锐理统计数据显示，2013年牧马山板块别墅成交面积一马当先，新津县以13.12万平方米的备案成交面积成为2013年远郊别墅板块中唯一一个成交面积超过10万平方米的郊县。

　　同区域内其他别墅销售成绩也相当可观。据成都市房管局监控的数据显示，2013年，与北大资源溪山樾一墙之隔的龙湖悠山郡共销售225套，成交金额65273.18万元；金科廊桥水乡共销售了164套，成交金额28184.38万元。按照透明房产网的销售数据来看，北大资源溪山樾时至今日，共计售出13套，其中6套仍为合约状态，回款金额预计仅有2000余万元。

对于一个开发规模将达到170亩大型别墅群开发项目，溪山樾如今境况只能用“惨淡”两个字来形容。

　　为挽救项目销售颓势，北大资源做过一些尝试。6月，北大资源西南区公司内部发生密集的人事变动，7月，北大资源西南区副总裁朱奇勇坐镇北大资源成都区副总裁，改善溪山樾的销售困境是他工作重心之一，然而事实证明，溪山樾的销售境况一直没有实质性改观。

设计缺陷掣肘

　　除了北大资源首次入驻成都，品牌市场认可度不高等因素外，业界认为溪山樾项目滞销更主要原因在于产品设计上的缺陷。

　　“客厅开间太小，金科廊桥的叠拼项目都能做到4.8米的开间，而溪山樾的独栋却只能做到5.2米的开间，这是一个非常大的败笔。”一位张姓购房者告诉记者，溪山樾项目的独栋与联排相比周边项目都没有优势，所以即便价格更低，购房者还是不买账。

　　“我们和溪山樾项目仅有一墙之隔，但我们和客户从不拿自己的项目和溪山樾对比。”龙湖悠山郡的销售人员表示。

　　户型设计失误、园林景观需要整改、小区点景不好、容积率过高影响舒适度，以及浅灰中西结合的建筑风格，相较于以英伦风为主体的牧马山板块，感官上也会差很多。看起来细枝末节的问题成为了压死骆驼的最后一根稻草。“这背后透露出的是北大资源对成都市场的不了解与盲目自信。”相关人士分析。

　　而一直”学院派别墅”定位的溪山樾项目相较于其轰轰烈烈的宣传，其实际兑现能力却一直饱受质疑。

　　据了解,为配合北大资源溪山樾项目的销售，在溪山樾项目亮相之初，便宣布将举行北大资源成都文化之旅。活动将从3月底一直贯穿2013年全年，其中包括北大资源文化艺术节、北大资源文化讲堂、北大资源经济讲坛、北大资源夏令营等一系列高端人文品鉴与交流活动。

　　然而记者发现，北大资源所谓的成都文化之旅，只是在当年4、5月分别举办了文化艺术月启幕式和北大资源大讲堂成都首讲之后，便无后话。

　　“打文化牌吸引消费者是无可厚非的，但是相对于金融、养生、高端消费等小型圈层活动，文化类的活动相对而言，影响力就会小很多，业绩增长将极为有限。”业内人士分析。

　　事实上，据记者查阅北大资源官方资料发现，牧马山溪山樾项目是北大资源第一个“纯别墅”项目。此前仅东莞新华南Mall·御湾有些许高档住宅项目经验，以及重庆北大资源·江山名门项目，积累了一定的“高层+低密”类项目经验，然而时移势迁，当前市场情形远非当年可比。

　　相关人士透露，在当前形势下在牧马山操作纯别墅项目还是需要对地域消费能力、习惯等有相当的了解，否则哪怕大型开发企业都不敢贸然涉足，一旦失策就有被困死的可能。“再加上牧马山片区受航空限高的影响，住宅业态基本上只能开发别墅，这又为开发商带来更大的操作难度。”而北大资源在入驻成都之初，便贸然进军牧马山板块开发别墅项目，这其中又有哪些原因呢？北大资源成都公司相关负责人在接受媒体采访时曾表示，低密项目的调性更高端，更有利于公司品牌落地。而溪山樾如今为北大资源在成都市场带来的品牌影响，远不如当初所料，惨淡的业绩让北大资源陷入尴尬。

业绩待解

　　据了解，北大资源于去年以95%和93.9%的高溢价拍得位于成都市双流县共计196.7亩两连襟地块，楼面地价分别为4000元、3975元,这两块地就是现在正在销售的北大资源燕楠国际。而该区域房价为5500~7000元/平方米。“加上他们在这个项目中做了低密产品，销售价要在8000/平方米以上，并且还要加大商业比例的开发，才能保证可持续的盈利。”某房地产策划人士分析。

　　然而，公开数据显示，北大资源燕楠国际项目首次开盘，优惠后均价约6500元/平方米，官方报价为7096元/平方米。相较于地价而言已经万分“退让”的售价，却并没有令购房者买账。在首日开盘优惠热卖后，4月11日燕楠国际新开的233户房源，截至记者发稿仅售出18套。

　　“纯别墅项目占地面积大、容积率低，对于前期的拿地的投入要求较高，不同于‘高低搭配’项目，没有了高层销售的前期回款支撑，相对漫长的别墅的销售期，如果后期资金跟不上，开发商风险会更大。”成都亚特兰蒂斯一谭姓负责人表示。

　　“部分房企在成都开发的项目价格不高，却又高价拿地，很多项目是不赚钱或微利的。单纯从商业模式看，这是不符合商业逻辑的。”嘉联地产副总经理李倩接受记者采访时表示。

　　而在成都仅有两个项目的北大资源，现在或只有用这种“拆了东墙补西墙”的办法，来挽回在区域市场的颓势。“它（溪山樾）现在封盘整顿也是无奈之举，可以集中精力把双流的高层先卖完，回笼资金，溪山樾这边也可以积累一点客户。”针对溪山樾封盘整顿的现象一位业内人士表示。